Gayrimenkule Dayalı Araçlar

Ülkemizde ve dünyada bir yatırım aracı olarak gayrimenkullerin ülke ekonomilerindeki  sermaye birikimine önemli katkıları bulunmaktadır. Genellikle doğrudan yatırım aracı olarakkullanılan gayrimenkuller iktisadi açıdan stok varlıklar olarak sınıflandırılmaktadır. Gayrimenkullerin rayiç değerleriyle tedavül ettirilecek bir formda sermaye piyasalarına kazandırılması, yatırım aracı olma vasfını yerine getirmesinde ve bu potansiyelini yansıtmasında büyük önem taşımaktadır. Bu suretle, gayrimenkule dayalı yatırım araçları finansal piyasaların derinleşmesine ve finansal ürün çeşitliliğinin artmasına katkı sağlayacak ve gayrimenkullerin sermaye birikimi başta olmak üzere ülke ekonomilerine sağlayacakları katkı daha da pekişmiş olacaktır.

Bir gayrimenkul yatırımı için alıcı ve satıcı taraflar arasında doğan karşılıklı borç ilişkisinde genellikle alıcı tarafın edimi bir ödeme yükümlülüğüne dayanırken satıcı taraf ise sözleşme konusu gayrimenkulü alıcısına teslim etmekle yükümlü olmaktadır. Bu durum, gayrimenkul talebinin karşılanabilmesi için gerekli kaynağın tümüne sahip olunmasını zorunlu kılmaktadır. Ancak, çoğu zaman gayrimenkule yatırım yapacak olan kişi ve kuruluşların ellerinde gayrimenkul bedelinin tamamını nakit olarak karşılayacak kaynak bulunmamaktadır. Bu nedenle, gerek konut ve iş yeri olarak kullanım amaçlı gerekse gelir getirici özellikleri ön plana çıkan yatırım amaçlı gayrimenkuller, borçlanma yoluyla edinilen fonlar ile satın alınabilmektedir. Ülkemizde gayrimenkul yatırımlarının finansmanında bankalar aracılığıyla kredi kullanılması yaygın bir yöntem olmakla birlikte yüksek kredi faizleri ve kredi temininde doğan ilave masraflar nedeniyle bu yatırımlar öngörülenden daha maliyetli olabilmektedir.

Diğer taraftan, gayrimenkul arz eden taraflar ise ellerinde bulunan gayrimenkulleri en kısa sürede ve gerçek değerinden likit hale getirmek istemektedir. Ancak, geleneksel gayrimenkul yatırımlarının teşkilatlanmış bir piyasaya sahip olmaması ve çoğu zaman gayrimenkullerin fiyat oluşumunun alıcı ve satıcı taraflar arasında pazarlık usulüne göre sağlanması gibi nedenlerle gayrimenkullerin elden çıkarılması da maliyetli olabilmektedir. Nitekim, özellikle büyük projeleri gerçekleştiren inşaat şirketleri için bu projelerin zamanında ve planlanan şekilde tamamlanabilmesi için belli bir dönemi ödemesiz uzun vadeli banka kredisi alınması ihtiyacı ortaya çıkmakta veya proje aşamasında ön satış yapılması suretiyle inşaatın finansmanının sağlanmasına çalışılmaktadır. Projenin finansmanında kullanılan bu yöntemlerde herhangi bir aksaklık veya gecikme projenin tamamlanmasını riske sokmakta, finansman sorununun aşılamaması ise ön satış yapılan müşterilere karşı taahhütlerin yerine getirilememesi nedeniyle inşaat şirketini tazminat ödemeleri ve davalar ile karşı karşıya bırakabilmektedir. Kısaca açıklanan bu zorluklar, hem gayrimenkul yatırımlarının hem de gayrimenkul talebinin finansmanı için yeni yatırım araçları oluşturulması ihtiyacını beraberinde getirmektedir. Bu amaçla oluşturulan gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları ve kurumları, yatırımcıları konut sahibi yapmanın ve gayrimenkul geliştirme faaliyetlerine alternatif finansman olanağı getirmenin yanı sıra gayrimenkul piyasasındaki fiyat hareketlerinden küçük yatırımcının yararlanması amacına da hizmet etmektedir. Gayrimenkul yatırımlarının ekonomiye kazandırılabilmesi, bu yatırımların rayiç değerleri üzerinden teşkilatlanmış bir piyasaya çekilebilmesi ve gayrimenkullerden elde edilen kaynakların yeniden yatırımlara yönlendirilmesi için hukuk sistemimizde düzenlemesi yapılmış başlıca gayrimenkule dayalı araçlar:

 Gayrimenkul yatırım fonu katılma payı,
 Gayrimenkul yatırım ortaklığı payları ve
Gayrimenkul sertifikası

olarak sayılabilir.

Yatırım fonlarının mal varlığı olması nedeniyle sahibi oldukları gayrimenkulleri tapuda adlarına kaydettirmeleri  mümkün olmadığından gayrimenkule yatırım yapan fonların oluşması için 6362 sayılı SPKn ile tapudaki işlemler ile sınırlı olmak üzere bu fonlara kişilik kazandırılmasının beklenmesi gerekmiştir. Kanunla getirilen bu ve benzeri diğer yenilikler sonrasında gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin ilk düzenleme 03.01.2014 tarihli ve 28871 sayılı RG’de yayımlanan III-52.3 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile yapılmıştır. Gayrimenkul yatırım fonları, mevzuatımızda oldukça yeni olmasına rağmen piyasanın ilgisini çekmiş ve özellikle 2016 yılından itibaren birçok kuruluş gayrimenkul yatırım fonu kurmak üzere Kurula başvuruda bulunmuştur. Bir yatırım ortaklığı türü olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları ise gayrimenkul yatırım fonlarına göre daha eski düzenlemelere dayanmaktadır. Bu konudaki ilk düzenleme 08.11.1998 tarihli ve 23517 sayılı RG’de yayımlanan Seri:VI, No:11 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile yapılmıştır. 6362 sayılı SPKn’nun yürürlüğe girmesi sonrasında 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı RG’de yayımlanan III-48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile yürürlükten kaldırılana kadar Seri:VI, No:11 sayılı Tebliğ kapsamında bir çok gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmuştur. Son durum itibarıyla 30 gayrimenkul yatırım ortaklığının payları BİAŞ’ın “Kolektif Yatırım Ürünleri ve Yapılandırılmış Ürünler Pazarı”nda işlem görmekte olup, diğer yatırım ortaklıkları ile karşılaştırıldığında önemli bir hacme sahip oldukları görülmektedir.

Gayrimenkul sertifikaları ise gerek gayrimenkul yatırım fonları katılma payı gerekse gayrimenkul yatırım ortaklıkları paylarından daha eski bir sermaye piyasası aracıdır. 1989 yılında TOKİ tarafından ihraç edilen konut sertifikalarının bir benzeri olarak ilk defa 1995 yılında düzenlenerek mevzuatımıza kazandırılmıştır. “İstanbul Halkalı Toplu Konut ” olarak satışı yapılan konut sertifikalarında, her birim sertifika 1 metrekarelik konuta karşılık gelmekte olup toplam 250.000 m2 ’lik konut sertifikası borsaya kote edilmiş ve borsanın ilgili pazarında işlem görmüştür. Ancak, konut sahibi olma süresinin uzunluğu, ihraç fiyatının yüksekliği ve getirisinin düşük kalması gibi çeşitli nedenlerle beklenen ilgiyi ve işlem hacmini sağlayamamıştır.

Bunun üzerine, konut sertifikalarına benzer ama daha geniş kapsamlı bir sermaye piyasası aracı olarak gayrimenkul sertifikaları 20.07.1995 tarihli ve 22349 sayılı RG’de yayımlanan Seri:III, No:19 sayılı “Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği” ile düzenlenmiştir. İhraççıların bedellerini inşa edilecek veya  olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, nominal değeri eşit, hamiline yazılı menkul kıymet olarak tanımlanan gayrimenkul sertifikaları, anılan Tebliğin 2009 yılında değiştirilmesine ve piyasada ihraç etmeyi değerlendiren bazı kurumlar bulunmasına rağmen uygulamaya geçememiş ve gayrimenkul sertifikası ihracı yapılamamıştır.

6362 sayılı SPKn’nun yayımlanmasını takiben gayrimenkul sertifikalarına ilişkin düzenleme de güncellenmiş ve Seri:III, No:19 sayılı Tebliği yürürlükten kaldıran VII-128.2 sayılı “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” 05.07.2013 tarihli ve 28698 sayılı RG’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu Tebliğin bazı hükümleri de 2016 ve 2017 yıllarında yayımlanan VII-128.2a ve VII-128.2b sayılı Tebliğler ile değiştirilmiştir. Tebliğde özellikle uygulamaya dönük yapılan bu değişiklikler sonucunda, ilk gayrimenkul sertifikası T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından ihraç edilmiştir. İlk olma özelliği taşıyan bu sertifikalar 07.04.2017 tarihinden itibaren Borsa İstanbul A.Ş. Pay Piyasası bünyesindeki Kolektif Yatırım Ürünleri ve Yapılandırılmış Ürünler Pazarında işlem görmektedir.

Gayrimenkul Sertifikaları

Kurulun VII-128.2 sayılı “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği”nde gayrimenkul sertifikaları;

 İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan

 Gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri

 Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden

 Nominal değeri eşit sermaye piyasası aracı

olarak tanımlanmıştır.

Diğer bir tanımla gayrimenkul sertifikası, bir gayrimenkul projesinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli finansman ihtiyacının yatırımcılardan elde edilen fonlarla karşılanmasına ve böylelikle yatırımcıların sertifikaların vadesi boyunca projeye ortak olmalarına olanak tanıyan bir yatırım aracıdır. Nasıl borsada işlem gören bir pay yatırımcısına halka açık şirkete ortak olma hakkı tanıyorsa, gayrimenkul sertifikaları da benzer şekilde gayrimenkul projesine ortaklık hakkı tanımaktadır; ancak aynı zamanda projeye bağlı olarak belirli bir vadesi bulunduğundan hibrit yapıda bir sermaye piyasası aracı olarak nitelendirilebilir.

Tebliğ çerçevesinde gayrimenkul sertifikalarının temel özellikleri aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

i) Belirli sayıda sertifika karşılığında konut veya işyeri edinme imkanı (gayrimenkule dönüşüm – asli edim)

ii) Sahip olunan sertifika oranında gayrimenkul projesinin değer artışından yararlanma imkanı (nakde dönüşüm – tali edim)

iii) Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında, kentsel dönüşüm alanlarındaki anlaşmalı hak sahiplerine gayrimenkul sertifikası verilmesi imkanı

iv) Borsada işlem görme zorunluluğu sayesinde likidite imkanı

v) Kısmi itfa sayesinde vade sonunu beklemeden erken kazanç elde etme imkanı

Özetle, gayrimenkul sertifikası;
 Yatırımcıların gayrimenkul projelerine sertifikaları nispetinde ortak olmalarını sağlar.

İhraççılar için gayrimenkul geliştirme faaliyetlerinde alternatif bir finansman yöntemidir.

 Belirli bir nominal değer ve vade barındırır.

 Yurt içinde halka arz edilerek veya nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir.

 Borsada işlem görmesi zorunludur.

 İhracı ve itfası yetkili kuruluşlar aracılığıyla yapılır.

 Kentsel dönüşüm alanlarındaki anlaşmalı hak sahipleri bakımından alternatif bir uzlaşı yöntemi olarak kullanılabilir.

Gayrimenkul Sertifikalarının Faydaları

Mevcut durumda taksitle veya kredi ile ev satış imkanlarının olması, inşaatın başlaması ve tapunun alınması sürecinin uzun olması, görece küçük gayrimenkul projelerinde bürokrasinin artacak olması nedeniyle gayrimenkul sertifikaları ile konut edinme seçeneğinin tercih edilmeyebileceği düşünülebilir. Ancak gayrimenkul sertifikalarının bir sermaye piyasası aracı olduğu dikkate alındığında; kentsel dönüşüm ve büyük ölçekli gayrimenkul projeleri için fon kaynağı sağlanması ve gayrimenkul projelerinde inşaat süreci içinde oluşan değer artışından küçük yatırımcının ve kentsel dönüşüm alanlarında yaşayan vatandaşların (hak sahipleri) faydalanmasının sağlanması için önemli bir araç olduğu söylenebilir.

Nitekim, gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmeleri nedeniyle yüksek likidite sunması ve yatırımcıların tercihleri ve yeterlilikleri ölçüsünde doğrudan gayrimenkul sahibi olma veya projenin değer artışından kazanç elde etme imkanı tanıması, sertifikaların geleneksel gayrimenkul yatırımlarına kıyasla en ayırt edici özellikleri arasında gösterilebilir. Böylelikle yatırımcılar, gayrimenkul sertifikaları karşılığında doğrudan gayrimenkul sahibi olabilecekleri gibi projedeki belirli bir bağımsız bölümü almaya gücü yetmeyen veya gayrimenkul sahibi olmayı tercih etmeyen yatırımcılar da gayrimenkul sertifikaları kanalıyla gayrimenkul yatırımlarındaki değer artışından kazanç elde edebileceklerdir. Böylelikle, gayrimenkul sertifikalarının küçük yatırımcıları tasarrufa yönlendirme işlevi gördüğü de söylenebilir.

Diğer taraftan, gayrimenkul geliştiricileri hazırladıkları projelerin finansmanında alternatif bir yöntem olarak gayrimenkul sertifikası ihraç ederek sermaye piyasasının getirdiği imkanlardan istifade edebilecek, projelerinin tamamlanması için daire satışı ve banka kredisi geri ödemeleri gibi zorluklardan bir ölçüde korunmuş olacaktır. İhraççılar proje sürecini daha kolay bir biçimde öngörerek planlamasını yapabilecek ve nakit akışlarını belirli planlar dahilinde gerçekleştirebileceklerdir. Ayrıca, ülkemizde bir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkullerin sermaye piyasalarına entegre edilmek suretiyle menkul kıymetleştirilerek alım satıma konu edilmesi, finansal piyasaların derinleşmesine ve finansal ürün çeşitliliğinin artmasına katkı sağlayacaktır.

Gayrimenkul sertifikalarının ihraç edilmeleri ve borsada işlem görmeleri ile birlikte aşağıdaki hususların mümkün hale gelmesi öngörülmektedir:

 Yatırımcıların tasarruflarını değerlendirme ve alternatif yatırım yapma olanağına kavuşmalarının yanı sıra, diledikleri takdirde sermaye piyasası araçları karşılığında gayrimenkul edinme imkanına sahip olmaları,

 Atıl durumdaki kaynakların sermaye piyasasına, dolayısıyla ülke ekonomisine
kazandırılması,

 Yatırımcıların şeffaf ve teşkilatlanmış bir piyasada oluşan fiyatlar üzerinden
gayrimenkule dayalı araçlara yatırım yapabilmeleri,

 İnşaat şirketlerinin üzerindeki finansman maliyetlerinin düşürülmesi,

Kaynak bulunmaması nedeniyle gerçekleşme fırsatı bulamayan büyük gayrimenkul projelerinin finansman ihtiyacının giderilerek gayrimenkul üretiminin hızlandırılması,

 Yüksek arsa bedelleri nedeniyle gerçekleşme imkanı bulamayan kentsel dönüşüm
projelerinin finansmanının daha düşük maliyetle sağlanması,

 Kentsel dönüşümün kamu üzerindeki maliyetinin düşürülmesi ve bu yolla
sürdürülebilir kılınması,

 Finansal piyasaların derinleşmesi ve finansal ürün çeşitliliğinin artırılması,

 Ülkemiz için önemli bir değer olan gayrimenkul stokunun menkul kıymetleştirilmesinin teşvik edilmesi,

 Kurumsal yatırımcılar açısından portföy çeşitlendirmesi, bireysel yatırımcıların gayrimenkul sektöründeki fırsatlardan yararlanmalarına imkan tanınarak tasarrufların artırılması,

 Marka bilinirliği ve rekabet sebebiyle daha nitelikli ve kaliteli gayrimenkul
projelerinin hazırlanması.

**Bilgiler SPL internet sitesinde yayınlanan ders notlarından derlenmiştir.

www.spl.com.tr/spl/eep/kurumportal/Content/sinav-hazirlik-rehberleri/56/

İlgili Diğer Linkler

Hisse(Pay Senedi)    Türev İşlemler     DİBS     ÖST     Kira Sertifikası     Yatırım Fonu     Varant